Hasta el mes de abril de 2018, aproximadamente el 40% de las operaciones inmobiliarias eran financiadas vía créditos inmobiliarios, más específicamente créditos UVA. A partir de dicho mes, y como consecuencia de la fuerte devaluación, el incremento de la tasa de interés, y el fuerte proceso inflacionario propiciaron un escenario totalmente diferente para fines del año 2018 y las proyecciones del año 2019.
El pronóstico para el año 2019 por parte de desarrolladores y agentes inmobiliarios no son para nada alentadores, y esta proyección se basa principalmente en cuatro factores: la inflación esperada, el comportamiento de los créditos hipotecarios UVA, el comportamiento del dólar y la incertidumbre política en un año electoral.
Esos factores generan que la clase media pierda grandes posibilidades de acceder a la compra de inmuebles vía créditos hipotecarios de largo plazo, esto motivado principalmente a que el monto de dinero obtenido en pesos resulta insuficiente para financiar el importe de las propiedades expresados en dólares. En tanto, para los niveles de alto poder adquisitivos, el esquema de financiamiento vía fideicomisos aparece como la herramienta para materializar la compra del inmueble en el plazo que insume la construcción.
En el primer trimestre del año 2019, y debido al incremento de los niveles de tasa de interés y la aceleración de la inflación, el aumento del costo de la cuota de un crédito UVA creció por sobre el incremento promedio que registraron los alquileres para el mismo período. Esta situación también cambia totalmente el contexto de decisión, donde las personas preferían tomar un crédito UVA y adquirir una propiedad, proyectando que el precio de los alquileres en el futuros crecerían por sobre el la evolución de las cuotas de créditos UVA.
En lo que respecta a la cotización de los inmuebles, el comportamiento de los valores en dólares de las propiedades, luego de alcanzar un máximo de incremento en julio 2018, comenzaron a bajar el precio, y los agentes inmobiliarios proyectan que paulatinamente se dará un reacomodamiento de precios, con valores en baja de entre un 10% un 12%. Por su parte, a la hora de cerrar negociaciones, se consideran ofertas más reducidas, cerrando las operaciones en valores significativamente menores a los de venta.
El valor del metro cuadrado nuevo, se proyecta que no tendrán en el futuro cercano una tendencia de reducción de precios, dado que los componentes de la construcción (materiales y mano de obra) se ven fuertemente impactados por el comportamiento del dólar y la inflación.
En conclusión el panorama del mercado inmobiliario para el año 2019, se espera con un volumen de operaciones muy acotadas, con escasa participación de créditos hipotecarios y una posibilidad de variaciones significativas en los costos de construcción, sumado todo esto a que la incertidumbre en un año electoral posterga muchas decisiones de inversiones inmobiliarias.