El contrato de alquiler suele ser un contrato que trae inconvenientes, tanto para el inquilino, como para el locador y el garante. Todos conocemos historias de alguien a quien le embargaron la casa por ser garante de su hijo o sobrino, a quien los inquilinos le destrozaron el departamento, de quien estuvo años peleando por desalojar a algún locatario o de locadores abusivos a la hora de renovar el contrato.
En este contexto, los locadores y locatarios deben considerar las siguientes cuestiones antes de firmar cualquier contrato de locación:
1) ¿Cuáles son los tiempos legales de los contratos?
Pocos saben que, en general, los contratos de alquiler de vivienda son por dos años y los comerciales por tres, aún con la posibilidad de rescindir a los 6 meses sin pagar indemnización pero con la retención del depósito por parte del locador.
Contratar por menos o más tiempo del previsto por la ley 23.091 de alquileres es inválido: es decir, se considerará legalmente celebrado por los mínimos (dos o tres años) y máximos (10 años) legales. Generalmente ocurre que los contratos se hacen por menos tiempo, son saber que ese acuerdo que hicieron hacer por un año en verdad tiene dos de vida.
Para los alquileres en countries, quintas o en la playa, se estipula un tiempo determinado o una temporada. No se ven afectados por el mínimo de 2 años, como ocurre con los contratos de viviendas, sino por el tiempo establecido.
2) ¿Qué pasa si el inquilino no paga?
En el mismo contrato donde se fija el plazo, se estipula también que el inquilino no podrá dejar de pagar por más de dos meses. Si esto no se cumple, quedará rescindido el contrato y el inquilino deberá desalojar el inmueble. El problema que surge es que, mientras el juicio se desarrolla, el inquilino se instalará mucho tiempo gratuitamente y el locador deberá invertir tiempo, plata y desventuras.
Por esto, junto con el contrato se firma el Convenio de Desocupación, donde el inquilino se compromete a desocupar el departamento llegada la fecha o antes, lo que acelera el posterior desalojo.
Están prohibidas todo tipo de reformas en la propiedad sin tener el consentimiento del dueño o locador: en muchos casos no estarán de acuerdo y en otros deberán pagar toda esa mejora o renovación porque, una vez retirado el inquilino, el propietario se beneficiará con las mejoras.
3)¿Qué pasa si aparecen manchas de humedad, filtraciones o cualquier defecto que no el inquilino no vio al alquilar?
El inquilino deberá reclamarlo como vicio de la propiedad y el locador deberá abonarlo, o bien todo podría terminar con la rescisión del contrato.
4) ¿Qué pasa si el inquilino subalquila el inmueble?
El inquilino no puede hacer eso porque está prohibido por ley y, en general, por el contrato.
5) ¿Qué pasa cuando el inquilino causa destrozos?
Todos los destrozos (como parquet levantado, paredes sucias o con el papel deshecho, caños salidos, etc.) deberá ser indemnizados al locador porque no surge del "normal uso de las cosas". Por eso, para cubrirse de esto el locador siempre pide depósito al inicio, garantía y referencias comerciales (Veraz, etc.) y de titularidad del inquilino.
6) ¿El inquilino puede exigir que le renueven el contrato?
No. Puede acordarse entre las partes, pero el locador no tiene obligación de aceptar, así como tampoco podrá desalojar al inquilino antes de los dos o tres años. Si se decide renovar el contrato, se firmará un nuevo documento.
7) ¿Qué problemas puede tener el garante?
El garante es quien da fe de que el inquilino pagará el alquiler, mientras que para el locador será una segunda cuerda de donde agarrarse si el locatario falla. Cuando se escucha "me embargaron la casa por ser garante", lo que ocurrió es que luego de recurrir judicialmente contra el inquilino, este no puede pagar y entonces se va contra la garantía.
Cuando esto ocurre, para los garantes no está todo perdido porque podrán reclamar posteriormente por tal "traición" contra el "inquilino", siempre y cuando posea algo para embargarle, sino no habrá forma de cobrar. Para el locador, lo ideal antes de alquilar es verificar la garantía y pedir un Veraz tanto del futuro locatario como del garante.
8) ¿Está permitida la indexación?
Otro tema que deben considerar las partes es el valor del alquiler, en un país donde está prohibida cualquier cláusula de indexación. Por eso, generalmente los contratos se renegocian cada 6 meses (se incluye como cláusula) o se fijan alquileres escalonados (los montos aumentan semestralmente). Si en la negociación no se ponen de acuerdo, entonces el contrato podrá terminarse sin que ninguna parte pueda reclamar indemnización.
9) ¿Qué tipos de contrato conviene firmar?
Siempre es conveniente hacer el contrato a través de abogado y no usar los que circulan en el mercado: suelen ser formularios generales que no se adaptan a las particularidades propias de cada alquiler.
10) ¿Quién paga los impuestos y servicios?
Es usual que el propietario solicite al inquilino que, en un tiempo determinado, ponga a su nombre todos los impuestos y servicios (luz, teléfono, cable, etc.). Esto es algo lógico porque, en caso de incumplimientos, las prestadoras perseguirán al titular del servicio y no al inquilino.
Otros recaudos
Por último, el locador puede tomar otras precauciones extra, como concretar la operación en un ambiente seguro, verificar la legitimidad de los billetes usados, estar debidamente acompañado si traslada dinero y buscar asesoramiento legal adecuado.
Fuente: Infobae Profesional
