El presidente Javier Milei firmó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que desregulará importantes sectores de la economía, entre ellos, el mercado de alquileres. En su primera cadena nacional, enlistó un paquete de medidas que desregulará y la primera en ser enunciada fue la “derogación de la Ley de Alquileres para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”.
En pocas palabras, la medida implica que los contratos que se lleven a cabo a partir del 21 de diciembre de 2023 se firmarán bajo la normativa del Código Civil y Comercial de la Nación, con algunas modificaciones.
Asimismo, el decreto regirá hasta que los legisladores analicen el DNU y decidan tanto avalarlo como rechazarlo en su debido proceso. “En lo próximos días llamaremos a sesiones extraordinarias del Congreso Nacional, enviaremos un paquete de leyes pidiéndole al Congreso la colaboración para avanzar en este proceso de cambio que la sociedad eligió en un contexto de crisis que requiere acción inmediata”, dijo Milei.
Cómo serán los contratos bajo los nuevos cambios
1. El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:
- En los casos de locación temporal, se estará (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.
- En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años.
- Para los restantes destinos será de tres años.
2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.
En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.
“Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, dice el decreto.
3. Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes.
Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.
4. La limitación de los jueces.
Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.
Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. “Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”, detalla el documento.
5. Fianza, garantía y periodicidad del pago.
La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año y no un mes por todo el contrato.
Además, las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
6. Cuándo se puede rescindir el contrato
El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
7. Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP
Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.
8. Derechos a acordar
Se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (por ejemplo: mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, etc).
9. El inquilino ya no puede compensar alquileres con gastos que se encuentran a cargo del propietario
10. Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo
Fuente: La Nación.